港版空置稅直指開(kāi)發(fā)商捂盤惜售
在去年5月出席立法會(huì)時(shí)，林鄭月娥就大批開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，“現(xiàn)在樓房單位極度短缺，所有房屋都要用來(lái)住，而不是囤積或用來(lái)炒賣”。
去年6月28日，港版空置稅出臺(tái)，將對(duì)空置6個(gè)月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當(dāng)于該單位應(yīng)課差餉租值的200%，即相當(dāng)于兩年租金，且大約相等于樓價(jià)的5%。
而其后的大背景，正是香港房?jī)r(jià)持續(xù)高漲。從2016年初開(kāi)始，香港房?jī)r(jià)連漲25個(gè)月，漲幅高達(dá)38.5%，并連續(xù)18個(gè)月刷新最高紀(jì)錄。
在當(dāng)時(shí)宣布推出空置稅的新聞發(fā)布會(huì)上，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥表示，房屋政策新措施不是為了遏制房?jī)r(jià)，而是為了達(dá)成三個(gè)目標(biāo)：令資助出售單位更可負(fù)擔(dān)、增加資助房屋單位供應(yīng)并加強(qiáng)支援過(guò)渡性房屋供應(yīng)，以及促使一手私人住宅單位盡早推出市場(chǎng)。
需要指出的是，香港的整體空置率并不高，當(dāng)?shù)厮饺俗≌目罩寐室延?012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。
不過(guò)，具有香港特色的空置稅，只面向一手樓，針對(duì)的是開(kāi)發(fā)商捂盤惜售，與其他發(fā)達(dá)國(guó)家一手二手都征稅的情況還不太一樣。
中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為,香港征收空置稅還是有必要的，因?yàn)橄愀鄣耐恋毓?yīng)不足，開(kāi)發(fā)商為了保證房?jī)r(jià)上漲，捂盤惜售較多，加劇市場(chǎng)供不應(yīng)求，導(dǎo)致香港房?jī)r(jià)一直居高不下。如今粵港澳大灣區(qū)啟動(dòng),香港若不在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行主動(dòng)監(jiān)管，極高的房?jī)r(jià)很有可能會(huì)拖累香港發(fā)展。
他續(xù)稱，現(xiàn)在通過(guò)征收一手空置稅，擠壓開(kāi)發(fā)商手中的樓盤，讓新房盡快出售，進(jìn)而平抑房?jī)r(jià)，確保粵港澳大灣區(qū)的政策效應(yīng)可以達(dá)到實(shí)際效果。
資深地產(chǎn)研究人士李宇嘉認(rèn)為，香港本身是自由港，航運(yùn)和貿(mào)易金融等支柱產(chǎn)業(yè)稅收較輕，唯獨(dú)房地產(chǎn)稅收較重。若不對(duì)房地產(chǎn)征收重稅，資產(chǎn)泡沫會(huì)重；再者,香港不會(huì)增加太多土地供應(yīng)，且香港開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)模式多是囤地，然后緩慢開(kāi)發(fā)，這對(duì)供應(yīng)是不利的。所以，出臺(tái)空置稅也是希望能將已有的土地盡快投放出來(lái)，增加樓市供應(yīng)。
空置稅的威懾
香港一直深陷于“高房?jī)r(jià)之困”,連續(xù)九年穩(wěn)坐全球房?jī)r(jià)最難負(fù)擔(dān)城市榜首，屬于“極度負(fù)擔(dān)不起”之列。
華爾街見(jiàn)聞此前提及，香港連續(xù)8年成為全球最難負(fù)擔(dān)樓價(jià)的地區(qū)，樓價(jià)與收入比率由2016年的18.1倍進(jìn)一步惡化至19.4倍，數(shù)字為歷來(lái)最高，香港人不吃不喝近20年才能買得起一個(gè)住宅單位。
而空置稅的出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)“威懾作用非常明顯”。
據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署公布的數(shù)據(jù)，自2018年7月香港房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整以來(lái)，截至去年12月香港樓價(jià)已連續(xù)下跌5個(gè)月，累計(jì)跌幅超過(guò)9%。其中，2018年12月，香港住宅銷售量?jī)H有2060套，相較于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。
進(jìn)入2019年，香港樓市明顯企穩(wěn)，今年前兩個(gè)月一手樓和二手樓成交漸趨活躍。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù),今年1月香港新盤銷售逾1900套，2月新盤銷售約800套。
在宋丁看來(lái),香港樓市去年已經(jīng)出現(xiàn)波動(dòng),空置稅顯然有一定影響，但更多的是多種因素綜合效應(yīng)。“過(guò)去香港房?jī)r(jià)一直在漲,積累了一定風(fēng)險(xiǎn),也有一定的下行壓力。今年香港樓市趨穩(wěn)，有小幅下降空間，但不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。”
不過(guò),今年1月11日，自退休后首次站在鎂光燈下的李嘉誠(chéng)表示：“今年香港樓市波動(dòng)會(huì)更厲害，買樓要量力而行。”
會(huì)德豐主席兼常務(wù)董事吳宗權(quán)對(duì)于香港樓市同樣保持著審慎的態(tài)度，直言“今年這個(gè)市場(chǎng)不容易看”。
業(yè)內(nèi)看來(lái)，2018年至今，全球貿(mào)易摩擦帶來(lái)的宏觀環(huán)境變差、美聯(lián)儲(chǔ)加息帶來(lái)的超低息環(huán)境結(jié)束，以及空置稅等政策收緊因素，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨下行壓力。
內(nèi)地呼聲極高但暫無(wú)跟進(jìn)可能
香港空置稅即將提交立法，內(nèi)地是否會(huì)跟進(jìn)？
業(yè)內(nèi)稱，空置稅之所以遲遲未列入改革議程，主要原因在于技術(shù)層面：住房空置率不好統(tǒng)計(jì)。首先，空置多久算是空置，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；其次，依靠水電煤氣表數(shù)進(jìn)行監(jiān)管，在智能電器日益發(fā)達(dá)的年代，很容易被規(guī)避。
用中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇的話說(shuō)，由于沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，界定空置率在技術(shù)層面上存在難度。空置稅的出臺(tái)需要做好前期論證工作，如果相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)得到界定，適時(shí)推出空置稅也并無(wú)不可，這對(duì)房屋回歸自身的商品和居住屬性很有幫助。
“其實(shí)內(nèi)地對(duì)空置稅的呼聲很高。”李宇嘉稱，“內(nèi)地只有交易環(huán)節(jié)的稅收，房屋空置成本很低，再加上租金回報(bào)率很低，空置的房子很多。從這個(gè)角度來(lái)講,征收空置稅是必要的,而且若征收空置稅,這些房子必須投入租賃市場(chǎng)，增加市場(chǎng)供應(yīng)。”
但是多年來(lái)，內(nèi)地官方對(duì)住房空置率如何界定一直是空白，也沒(méi)有發(fā)布過(guò)官方數(shù)據(jù)。
住建部原副部長(zhǎng)仇保興曾公開(kāi)表示，我國(guó)房屋空置率比較高，不同城市空置率是不一樣的，像鄂爾多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十幾到二十。而從國(guó)際上看，一般采取了空置稅的國(guó)家空置率接近5%左右。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布的《2017中國(guó)城鎮(zhèn)住房空置分析》報(bào)告顯示，中國(guó)家庭住房自有率超八成，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率21.4%，二三線城市空置情況更嚴(yán)峻，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。2011、2013、2015年和2017年我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率分別為18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)有6500萬(wàn)套空置住房。
按照國(guó)際常見(jiàn)標(biāo)準(zhǔn)，空置率10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡；10%～20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間；20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。
李宇嘉提醒道,內(nèi)地征收空置稅是必要的,但較難實(shí)施。首先，沒(méi)有辦法統(tǒng)計(jì)空置房，這是很基礎(chǔ)的東西。其次，如何界定6個(gè)月以上的空置房，這在香港比較容易，但在內(nèi)地特別難。
“內(nèi)地暫不會(huì)征收空置稅，全國(guó)兩會(huì)正在討論房地產(chǎn)稅的推進(jìn)，就不需要同時(shí)開(kāi)征兩項(xiàng)重頭稅，香港征收空置稅主要是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的。”宋丁認(rèn)為。
